土地の契約締結
土地売買契約書に売り主側が押印し、いよいよ契約締結となりました。
不動産屋からメールで『売買契約が整ったんで明日、手付金100万円の振込みよろしくね』的な軽い報告を貰いました。
私は土地の手付金を100万円としてもらっています。
土地の手付金は一般的に、土地代の1割とか100万です。私は100万にしてもらいました。
「幾らにしますか？」と不動産屋から聞かれたので、「100万で・・・」と答えたところ、「100万ならOKですよ」って感じでした。
・・・そのときも思いましたが、なんとなく50万でもいけそうな感じでした。
私はとりあえず自己資金で対応しています。
一条への契約金100万円＋土地の手付金100万で合計200万円、預金残高が減りました。
フトコロが寂しいです。
さて、私の土地の売主は遠方に住んでいるため、まだ会ったことが有りません。会ったこともない人の口座に100万円振り込むのは怖いですよね。
念のため不動産屋には、契約書の押印ページ写しを送付するよう依頼し、それを確認した後に振り込むと伝えました。
通常は契約書を確認して振り込むものなんじゃないでしょうか…。
翌日、不動産屋に送ってもらったPDFで先方の押印を確認し、振り込みを完了しました。
ようやく、契約（ほぼ）完了です。
あとは 不動産屋を訪問し、契約書原本を受領⇒一条へ共有⇒一条でローン本審査申込み ってところです。 ようやく進んできました。
土地の話 ～崖規制～
さて、前置きが長くなりましたが、土地の話です。 私の購入した土地はこんな感じです。
画像の元データは3Dマイホームデザイナーで作成しています。
ハウスメーカーから貰った間取りや自分で作った間取りを3Dで確認できるソフトです。
注文住宅を建てたい方、特にこだわりが強い方にはマストアイテムかと思います。
間取りは地場メーカーの提案を元とした適当なものです。契約した間取りとは異なります。
土地の北側
画像の上が北側で接道です。
北側エリアの宅地造成工事に伴い６ｍ道路へ拡張予定です。
土地の東側
東側の土地が高く、高さ約2ｍの擁壁が有ります。
⇒ 市へ確認したところ建築確認申請が出されていないということで、崖扱い
土地の南側
南側の土地が高く、高さ約3ｍの擁壁が有ります。
⇒ 市へ確認したところ建築確認申請が出されていないということで、崖扱い
擁壁の建築確認？
いずれも同じ時期に建てられたものだと思いますが、古い石積みの擁壁です。
市町村へ確認すると、建築確認申請が出されているか教えてもらえます。
建築確認申請が出されていれば、（建築基準法に適合した）擁壁という扱いになります。
この場合、建築基準法に適合して作られていますので、建物を建築する際に規制が緩くなりますし、危険性も低いということになります。
私の購入する土地は東南側いずれも建築確認申請が無く、崖扱いでした。
（勿論、分かった上で購入しています）
崖の定義
崖の定義は、地方自治体（県または市町村）が定めています。概ねどこの地域でも同じようなルールとなっているようですが、例えば千葉県の公式ページでは以下のように紹介されています。
要は、以下を満たした場合に崖となります。
- 高さが2ｍ以上
- 傾斜が30度超
崖に該当する場合で、建築確認申請済みの擁壁が無い場合は、以下の方法で住宅を建築することとなります。
- 崖の上端から崖の高さの2倍距離を離す
- 30度ラインで離す
- 新たに適格擁壁をつくる
上記のいずれかの方法で、建物を建築しなければなりません。家が潰れてもいいから建てさせてくれ、とお願いしても許して貰えません。そもそも、そのような建物は建築確認申請が通らないためハウスメーカーが引渡しを行うことが出来ず、建物代を貰えない事態になってしまうため、ハウスメーカー側が請け負ってくれません。
上の画像は市から頂戴した資料です。『崖下建築』という事で、崖の下に建物を建てる時のルールが定められています。
私の住む地域では、崖上から30度線に沿って距離を取ることで、規制を回避できます。今回少し調べてみたところ、地域によっては30度線を認めず、崖の高さの2倍距離を取ることを必須としている地域もあるようです。
崖のある土地の購入を検討している方は、本当に家が建てられる土地なのか、居住予定の市町村等へ事前相談してみてください。
この画像の赤字の線が崖規制ラインのイメージです。
土地は70坪超なのですが、崖を避けて建築するため、使える面積が狭くなっています。
崖扱いの擁壁がある土地を選んだ理由
・東・南側が空くため、日当たりが確保される
・崖扱い擁壁の上側も、下側と同様の建築規制が有るため、建物が建ちにくい
（擁壁改修を行えば建てられます）
⇒ 東側は現況駐車場で狭いので、擁壁改修して何か建てようとする人は恐らくいない
⇒ 南側は既に新しい家が崖を回避して建てられていて、しばらく改築は無さそう
・南側は人目に付きにくい庭として使える
・東側は駐車スペースとして使える
といった感じで、あまり支障ないだろうと考えています。
なお、私の地域では、ウッドデッキや駐車場は、人が住む場所ではないため崖規制を回避できます。
ちなみに、価格は周辺の土地相場の62％程度と、かなりお得でした。
擁壁の管理
ただし、擁壁の管理は面倒です。
既に古い石積みで、安定しているように見えますが、いつか崩れる可能性も有りますし、隣地所有者の建て替え等で擁壁改修の要望があるかもしれません。
その場合、擁壁所有者が費用負担をするわけですが、古い擁壁ですので擁壁管理者が明確では有りません。
擁壁下に境界標が有るので、基本的には、上側の土地所有者の擁壁であることは確認できています。
ただし、擁壁に傾斜が有るため、地面下には擁壁の越境が有ると予想されます。
また、こちら側の敷地内に、南側擁壁の控え石（擁壁の支えとなっている石、結構デカイ）が有り、これは明らかに越境しています。
不動産屋側の要請で、この控え石は当方の所有となります。外したら擁壁が崩れる可能性があるため、外せません。（外す気も無いですし、あまり気にしていません。）
今後、擁壁改修の際は外してもらうこととなります。（当然交渉が必要です）
加えて、擁壁の雑草がエグいです。
古いのでバンバン生えています。
この擁壁の草取りも、隣地所有者との調整が必要です。
（崖の上から草は取れませんから、基本的には当方でするようにしたいのですが、草と土が取れてしまって、擁壁がグラグラになったらどうしようかと悩んでいます。）
境界確定の際に隣地所有者の立ち合いがありますので、その際にこういった点を不動産屋が整理確認していくこととなります。
土地は境界確定後の引渡しとなるので、境界確定は売主と隣地所有者で行うようです。
購入する私もぜひ立ち会いたいところなのですが、果たしてどうなるのでしょうか。
土地の課題は他にも有りますので、また別記事で紹介したいと思います。
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